意大利的房地产市场分析

         尽管大流行引发了经济衰退，但意大利的房地产市场仍保持稳定。据房地产门户网站Idealista（意大利最大房地产公司）称，在截至2021年2月的一年里，全国房价上涨1.6%（经通货膨胀调整后，涨幅为1.1%），平均每平方米1719欧元(2055美元)。

         意大利房地产在意大利首都和最大城市罗马，房价为每平方米2848欧元(合3404美元)。2021年2月，平均同比增长0.6%(经通胀调整后不变)。意大利的房价Idealista的文森佐德托马索(Vincenzo De Tommaso)表示:“在危机引发的住房需求变化的压力下，以及利率处于历史低位的情况下，意大利的房地产市场很好地经受住了疫情的冲击。”苏富比国际地产(Sotheby 's International Realty)的Diletta Giorgolo Spinola将房地产市场的反弹归因于历史低位的借贷成本。Spinola说:“目前人们更倾向于购买。房产似乎是一个安全的投资场所，在那些照常生活的地方，人们对房产更感兴趣。”国家统计局(ISTAT)的最新数据显示，截至2020年第三季度，全国房价指数上升了1%，经通胀调整后上升了1.5%。在同一时期，新房价格上涨了3%(经通货膨胀调整后为3.5%)，而现有房屋价格上涨了0.7%(经通货膨胀调整后为1.2%)。威尼斯和米兰是意大利房价最高的城市，平均房价分别为每平方米4467欧元(合5340美元)和3994欧元(合4774美元)。“人们对2021年的前景持谨慎乐观态度。在经济复苏的最初迹象出现时，房地产市场总是很快就会复苏。”然而，截至2021年3月中旬，新冠病毒大流行在全国造成了重大伤亡，死亡人数为10.2万人。意大利是第一个实施全国封锁的西方国家。2020年6月，政府放松了限制，但由于感染激增，在11月又恢复了限制。最近，不同地区和省份之间的旅行禁令延长至3月27日。大流行将意大利拖入了严重的经济衰退。据ISTAT统计，2020年GDP下降了近9%，是二战以来的最大降幅。根据欧盟委员会(European Commission)发布的预测，欧元区第三大经济体今年的经济增长率预计为3.4%，2022年将再增长3.5%。意大利房价的长期下跌根据Nomisma的数据，从2000年到2008年上半年，意大利的房价上涨了85%(经通胀调整后为53%)。

         然而，房价在2008年下半年开始下跌，与欧洲经济更有活力的国家不同，房价尚未恢复。意大利房价指数从2008年下半年到2011年，房价下跌了1.9%(经通胀调整后下跌7.8%)。从2011年到2014年，由于欧元危机导致意大利经济疲软，房价急剧下跌，而房产税Tassa sui Servizi Indivisibili (TASI)阻碍了任何复苏。根据欧洲央行的数据，在此期间，房价下跌了13.5%(经通胀调整后为-16.3%)。从2015年到2020年第三季度，房价保持稳定，但实际价格下降了近3%。不同地区房价变动威尼斯是意大利房价最高的城市，平均房价为每平方米4467欧元(合5340美元)。据全国上市门户网站Idealista称，该地房价同比下降了0.7%。在意大利首都和最大城市罗马，房价为每平方米2848欧元(合3404美元)。2021年2月，该地平均房价较上年同期上涨0.6%。

         意大利其他主要城市：1.2021年2月，意大利第二大人口城市米兰的房价同比上涨11.8%，平均每平方米3,994欧元(合4,774美元)。2.在都灵，住宅的平均价格上涨了2.2%，达到每平方米1606欧元(合1920美元)。3.在博洛尼亚，房价同比小幅上涨0.7%，至3,060欧元(合3,658美元)。4.在佛罗伦萨，房价同比下降0.4%，平均每平方英尺3947欧元(合4718美元)。5.在意大利第三大城市那不勒斯，房价同比下跌5.3%，平均为每平方米2221欧元(合2,655美元)。6.巴勒莫的房价也下跌了5.5%，至1,254欧元(1,499美元);在卡塔尼亚，价格上涨4.7%，至1,190欧元(1,422美元);热那亚的价格上涨3.4%，至1,394欧元(合1,666美元)。购房需求正在向南方转移根据意大利税务局的数据，2020年意大利的住宅房产交易量下降了13.9%，至374545套。平均卖出时间维持在4.5个月。

         据Idealista称，由于“智能工作”和在家办公的兴起，意大利南部的需求实际上正在增加。Idealista说:“这场持续的瘟疫改变了意大利人对住房的兴趣，不仅从选择房产类型的角度，也从地理位置的角度。”2020年前三个季度需求增长最快的10个州中，有8个在南方。Barletta-Andra-Trani的需求增长幅度最大，与2020年初相比增长了60%，其次是Rieti(56%)、Agrigento(55%)、Reggio Calabria和Enna(均增长50%)、Nuoro(45%)、Catanzaro(43%)、Ascoli Piceno(41%)、Catania(40%)、Matera、Potenza和Fermo(各增长36%)。然而，即使在疫情爆发之前，一些措施，如对决定在意大利南部退休的养老金领取者实行税收优惠，以及意大利城镇(主要在西西里岛)以1欧元的价格出售住房的数量持续增加，已经提振了南部的住房需求。此外，Gabetti、Professionecasa和Grimaldi最近发布的一份报告指出，以下类型的房产需求正在增长:1.多功能住宅，尺寸更大，模块化空间适合远程工作;2.带有户外空间、花园或露台的房产;3.公寓单位与服务，如健身房，车库，多功能房间;4.拥有更大空间的二套住房。

         意大利城镇一欧元出售的房屋正在增加自2016年初以来，意大利越来越多的乡村小镇一直在以1欧元的价格向国际买家出售废弃、破旧的房屋，以努力让城镇居民重新居住。意大利房地产专家斯特凡·纽豪斯(Stefan Neuhaus)说:“在过去40年里，人们，尤其是年轻人，离开农村，到大城市找工作，而像穆索梅里这样的小村庄在意大利各地都被遗弃了。”

         目前提供1欧元住房的意大利城镇包括：奥罗莱(撒丁岛)、萨姆布卡(西西里)、坎蒂亚诺(马尔凯)、穆索梅里(西西里)、祖戈里(坎帕尼亚)、冈吉(西西里)、比沃纳(西西里)、卡玛拉塔(西西里)、博尔戈梅扎瓦勒(皮埃蒙特)、努尔维(撒丁岛)、Vergemoli Fabbriche di Tuscany、奥伊亚斯(奥斯塔谷)、Troina(西西里)、Delia(西西里)、Taranto(阿普利亚)、Cinquefrondi(卡拉布里亚)等。然而，这里有一个陷阱。潜在的买主必须同意修理和修复房产，这可能要花很多钱。此外，买方必须遵守一些条件。首先，买家必须提供1000欧元至5000欧元的保险押金，具体数额取决于所在城市。

         然后，买家需要向市议会提交他们的翻修计划，翻修计划必须在规定的时间内完成，通常以三年为期限。具体的过程和要求因城市而异。新的税收措施刺激了意大利南部的住房需求从2019年1月起，决定退休到意大利南部的退休人员将享受税收优惠。更具体地说，养老金领取者应将其纳税住所转移到下列地区（人口不超过20,000人的意大利自治市）之一，这些地区包括西西里岛、卡拉布里亚、撒丁岛、坎帕尼亚、巴利卡塔、阿布鲁佐、莫利塞或普利亚。新规定对养老金和所有其他外国收入征收7%的替代税。其他好处还包括免除海外房产价值税(IVIE)和海外持有金融资产价值税(IVAFE)。

         早些时候，政府推出的其他税务措施包括：1.2016年废除了对主要住宅(豪华住宅和城堡除外)的征税，包括Tassa sui Servizi Indivisibili (TASI)和Imposta市政业主(IMU)。2.按照当地政府规定的最低和最高租金出租至少3年加上2年的自动续期的房屋可享受IMU税的25%折扣。3.对于豪华住宅和城堡，统一税率为千分之4，IMU税的标准扣除额为200欧元。4.区分山地和平地，山地的房子首先获得IMU豁免。住宅建设下降根据ISTAT的数据，2020年上半年，经批准的新建住宅数量比去年同期下降了近14%，至23325套。同样，2020年上半年新建住宅建筑许可建筑面积同比下降16.2%。新建住宅数量持续下降(2013年至2019年平均每年获得49,900套住宅许可证，低于2008年至2012年的12.9万套和2004年至2007年的265万套)。意大利新的建筑许可糟糕的租金收益率使得私人出租失去了吸引力私人租赁对意大利房东没有吸引力。由于租金管制和其他限制，出租的回报率非常低。罗马和米兰的总租金收益率——扣除出租房产的购买价格、税前租金、空置成本和其他成本的回报率——在2.4%到4.4%之间。

       根据Global Property Guide research的数据，罗马的收益率低于米兰。120平方米公寓的租金收益最低，而小公寓的收益要好一点。在意大利，住宅地产的往返交易成本可能非常高，而该国掠夺性的税收制度使情况变得更糟。典型城市的租金——罗马：位于罗马中心的120平方米的公寓的每月租金为2584欧元(3089美元)。斯托里克中心外的公寓每月租金从每平方米17欧元(20美元)到22欧元(26美元)不等，一套120平米的公寓每月租金约为2198欧元(合2,627美元)。米兰：位于米兰中心的120平方米的公寓租金每月约为2,837欧元(3,391美元)。在米兰Fiera附近的同样大小的公寓月租为2671欧元(3193美元)，在Moscova-Repubblica的月租为2717欧元(3248美元)。威尼斯：120平方米的公寓租金每月为2147欧元(2566美元)。标准租赁合同允许在初始租金上进行自由谈判，但要求房东签订为期四年的合同，并让租客可以选择再延长四年。房租每年增长有限制，只能是生活成本指数的75%;例如，如果通货膨胀率是2%，那么你只能增加1.5%的租金。由于这些对租金增长的限制，大多数房东倾向于“预先加载”长期租赁合同，以考虑到预期的未来租金增长、通货膨胀和资本价值增值。尽管如此，自20世纪90年代中期以来，平均租金未能跟上通货膨胀的步伐。从2000年到2008年，房价平均上涨了6.3%，而同期租金平均只上涨了2.5%。然而近年来，由于房价的持续下跌，这一差距一直在缩小。住房贷款利率处于历史低点根据欧洲中央银行(ECB)的数据，意大利新住房贷款的平均利率非常有吸引力，从一年前的1.87%降至1月2日的1.67%，创历史新低。

        意大利的利率2021年1月，意大利的住房贷款利率如下：1.初始固定率(IRF)长达1年:3%，低于一年前的3.52%2.1-5年的IRF: 2.41%，比一年前的2.52%略有下降3.5年以上的IRF: 1.67%，低于一年前的1.87%意大利的抵押贷款市场规模很小意大利的抵押贷款市场仍然很小，到2020年，未偿还抵押贷款占GDP的比例不到25%，不到欧盟28国平均水平(约占GDP的47%)的一半。这在很大程度上是由于贷款回收过程的时间和成本，这使得意大利银行非常谨慎。从借款人违约开始，法律程序通常需要5到7年。

         据皇家特许测量师学会(RICS)称，尽管有税收优惠，意大利购房者也不愿使用抵押贷款设施。2010年，当新购房屋的利率降至2.7%的历史低点时，抵押贷款的接受量急剧增加，但自那以后，尽管利率普遍处于非常低的水平，对新购房屋贷款的需求却大幅放缓。意大利未偿还住房贷款根据欧洲央行的数据，2021年1月未偿还住房贷款较上年同期增长约2%，至3927.4亿欧元(合4694.5亿美元)，高于2012-2020年0.7%的年平均增长率。2020年3月，意大利全国延缓了抵押贷款的还款，这是缓解疫情对家庭经济打击的措施之一。为什么现在住在自己家里的意大利人比上世纪80年代多?据欧盟统计局(Eurostat)的数据，目前，意大利约72%的家庭拥有自己的房子，较1980年的59%有所增长。撒丁岛(Sardinia)和西西里岛(Sicily)的自住率最高，约为84.1%。南部及西北部地区的自住率相对较低，分别为78.7%及77.7%。

        为什么住房拥有率迅速上升?1.尽管经济增长相对缓慢，生活水平还是提高了。2.在计算估算所得税和资本利得税时，有所有权、抵押贷款减免和低价值评估的税收减免。3.新的住房供应几乎完全是为自有住房而准备的。4.1978年的《公平租金法》(Fair Rent Act)建立了一个四年的普通租赁协议，并继续对租金进行控制，这使得当房东变得没有吸引力。意大利的经济永远在挣扎意大利从未完全从2008-09年的全球危机中恢复过来，新冠肺炎大流行又给该国依然疲弱的经济带来了打击。在金融危机之前，意大利经济增长缓慢，2001年至2007年的平均GDP增长率为1.2%。从那时起，这是一个悲惨的十年。2008年经济萎缩了1%，2009年又萎缩了5.3%。根据国际货币基金组织(IMF)的数据，2010年该国经济增长1.7%，2011年增长0.7%，但2012年和2013年分别萎缩了3%和1.8%。2014年意大利经济增长0.1%，2015年增长0.8%，2016年增长1.3%，2017年增长1.7%，2018年增长0.8%。2019年，意大利经济在贸易紧张和投资前景较弱的情况下仅增长了0.3%。根据欧盟委员会发布的预测，欧元区第三大经济体意大利今年预计增长3.4%，2022年将再增长3.5%——但仍不足以抵消去年的急剧下滑。到2020年，意大利的预算赤字攀升至GDP的10.8%左右，原因是为缓解疫情影响而采取的刺激措施。意大利今年的赤字预计将下降到GDP的9%。公共债务占GDP的比例从2019年的134.8%、2014年的135.4%和2009年的116.6%，大幅升至2020年的158%。预计该国的债务今年将降至GDP的155.6%左右。意大利gdp和通货膨胀2021年2月，意大利的消费价格同比上涨0.6%，高于前一年的0.3%。2020年的失业率为9%，低于前一年的9.8%，也低于2012年至2018年的平均11.4%。青年失业率居高不下，达到29.7%。

        意大利新任总理德拉吉推动疫苗禁令欧洲央行前行长、意大利央行(Bank of Italy)前行长马里奥·德拉吉(Mario Draghi)于2021年2月接任总理，当时激进的五星运动(5 star Movement)和中左翼民主党(Democratic Party)组成的联盟在如何使用欧盟2000亿欧元的冠状病毒复苏资金上发生了分歧。他的复兴计划得到了议会中所有主要政党的支持。绰号“超级马里奥”的德拉吉在担任欧洲央行行长期间赢得了无可挑剔的国际主义声誉，并因在欧元区债务危机后拯救了欧元而广受赞誉。政府负债与GDP占比奇怪的是，德拉吉现在是第一个发起出口管制制度的领导人，批评者认为这是疫苗民族主义。德拉吉在没有任何欧盟反对的情况下，阻止了运往澳大利亚的超过25万剂阿斯利康疫苗的托运。此举突显出欧盟对其疫苗接种计划的缓慢推出和承诺的疫苗供应不足(特别是来自阿斯利康的疫苗供应不足)的日益不满。（来源：优资海外地产）